Webmail Giriş
KİRA UYARLAMA DAVALARINDA HAKKANİYET KURALLARI
- KİRA UYARLAMA DAVASI VE HUKUKİ DAYANAĞI NEDİR?
Kira uyarlama davası, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesinde ele alınmıştır. Söz konusu madde şu şekildedir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Maddede de açıkça görüldüğü gibi istisnai bir husustur. Her zaman için bilinmesi gerekir ki ahde vefa esastır, uyarlama istisnadır. Hakikatte bu uyarlama davaları da sözleşmelerin varlığını korumak, sürdürülebilirliğini sağlamak için düzenlenmiştir.
Söz konusu madde hükmü ele alınarak kira uyarlama davalarındaki ön koşullara bakalım.
- ŞARTLARI NELERDİR?
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmiş olması.
Bu maddeye örnek olarak Döviz kurlarında yaşanan artış, uluslararası ya da ulusal bulaşıcı hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.
Somut olarak da 2019 yılında çıkan ülkemizi de 2020 yılı itibariyle derinden etkileyen COVID-19 salgınını verebiliriz. Bir başka örnek ise Ankara Kızılay’da yaşanan bombalı saldırı sonrasında çevredeki çatılı işyerlerinin boşaltılması verilebilir.
- Bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması.
- Bu olağanüstü durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması.
Örneğin COVID-19 salgını esnasında birçok işyeri kapatıldı, insanlar işlerini kaybederken kiralarını da ödeyemez hale geldiler. Genelin aksine daha fazla kazanç sağlayan insanlar da oldu. O halde, somut olayları dürüstlük kurallarına uygun olarak ve her borçluyu kendi koşulları içerisinde değerlendirmek gerekir.
- Borçlunun henüz borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.
Bu davalarda davanın niteliği gereği geriye dönük olarak işlem yapılamaz. Kira uyarlama davaları, henüz ödenmemiş yani ileriye dönük borçlar için söz konusu olur.
- Davanın açılmasında hukuki yararı bulunması.
Örneğin bu hususta uygulamada şahit olduğumuz kadarıyla kira sözleşmesinin kısa süreli olması ya da sona ermesine az kalması hallerinde dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle davalar reddedilmektedir.
- KİMLER TARAFINDAN AÇILABİLİR?
Kira uyarlama davaları hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Uygulamada daha çok kiraya veren kişiler tarafından açıldığına şahit olmakla beraber kiracıların da açması için hukuki bir engel yoktur.
- GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NEDİR?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA TESPİT DAVALARI İLE ARASINDAKİ FARKLAR NELERDİR?
- Kira tespit davalarında sözleşmenin ya süresiz olması ya da süreliyse bu sürenin 5 yılı aşmış olması gerekir. Ancak uyarlama davalarında herhangi bir süre problemi yoktur. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bile açılabilir. Ancak davayı açarken hukuki yarar bulunması dava şartıdır, buna dikkat etmek gerekir.
- Kira tespit davalarında hâkimin takdir yetkisi kısıtlıdır. Taleple bağlılık kuralı geçerlidir ve yeni tespit edilen kira bedeli açısından tarafların talep ettiğinden fazlasına karar veremez. Ancak kira uyarlama davalarında hakimlerin takdir yetkisi adeta sınırsızdır. Herhangi bir kuralla bağlı değillerdir. Talep edilen bedelin de üzerinde bir kira bedeline karar verebilirler. Yalnız bedelini değil, kira sözleşmesinin süresini de belirleyebilirler. Hal böyleyken feshine karar verebilmesi de işten bile değildir.
- Kira tespit davalarında kira bedeli açısından, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine kadar geriye dönük olarak talep edilebilir/hükmedilebilir. Tespitte kira dönemi başlangıcına kadar geri dönük olabilir. Kira uyarlama davalarında ise belirlenen kira bedelleri ileriye yöneliktir. İfa edilmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmak kaydıyla ifa edilmiş bedeller üzerinden değerlendirme yapılır. İleriye yönelik de bir süre sınırlaması mevcut değilse de ihtirazi kayıtla geçmişe yönelik talepte bulunulamaz.
- Kira tespit davalarında, kira sözleşmesinin süresini 5 yılı aşmadığı hallerde en fazla tüketici fiyat endeksi oranında, 5 yılı aştığı hallerde ise hâkimin belirleyeceği hakkaniyet ölçüsünde karar verilir. Hâkim bu kararları verirken belli kriterleri göz önünde bulundurur. Bu kriterler Borçlar Kanunu’nda da sayılmıştır. 343. Maddeye göre “… kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Kira tespit davaları, sadece konut ve çatılı işyerleri hakkında imzalanan kira sözleşmeleri içindir. Bahçe, arsa gibi yerlerin kiralanması Borçlar Kanunu’na tabiyse de açık alan kira sözleşmeleri olarak geçer ve kira tespit davalarına konu olması mümkün değildir. Kira uyarlama davalarında ise bu hususta bir sınırlama yoktur. Hatta taşınır-taşınmaz ayrımı da yoktur.
- DAVA ÖNCESİ ARABULUCULUK BAŞVURUSUNDA BULUNULMALI MIDIR?
6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5. Maddesine eklenen 5/(A) maddesi uyarınca ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kapsamda “ticari nitelikteki” kira sözleşmesinden doğan ve sözleşmenin mali yükümlülüklerinin uyarlanması talebinin görüleceği bir yargılamada nihayetinde henüz doğmamış veya doğmuş mali yükümlülüklerin belirlenmesinin sağlanacağı ve arabuluculuk düzenlemesinin amacının daha geniş kapsamda dava tiplerini kapsamaya yönelik olarak düzenlendiği de gözetildiğinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması gerekir.
AHDE VEFA İLKESİ NEDİR?
Sözleşmeler hukukuna hâkim olan en önemli ilkelerden biri Latince söylemi ile “Pacta Sunt Servanda” ahde vefa ilkesidir. Bu ilkeye göre sözleşmenin tarafları her durumda sözleşmeye riayet etmeli, ona sadık kalmalıdır. Bu ilkenin sınırını ise sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması oluşturur.[1]
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5251 esas, 2018/1119 tarih sayılı 07.11.2018 karar tarihli kararında “Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.” denilerek ahde vefa ilkesinin esas olduğunu vurgulamıştır. Ancak bir istisna olarak kira bedelinin uyarlanması da hukukumuzda mümkündür.
- HAKİM TARAFINDAN KİRA UYARLANIRKEN HANGİ HAKKANİYET KURALLARI UYGULANIR?
Her şeyden önce hakkaniyet kavramının ne olduğu konusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na baktığımızda birçok yerde atıf yapıldığını görürüz. Hakkaniyet, hâkime takdir yetkisi tanınan durumlarda, hâkimin bu takdir yetkisini kullanırken somut olayın özelliklerine uygun olarak ve adalet ilkelerini gözeterek kullanmasını ifade eder. Bazen hâkimin takdir yetkisini kullanırken hangi kriterleri göz önüne alacağı açık bir şekilde kanun maddesinde yer almışsa da yer yer bu kriterlerin de takdiri hâkime bırakılmıştır.
Bu kriterler değerlendirilirken somut olayın özelliklerinden de önce adaletli olabilmek adına uyulması gereken en önemli kural, dürüstlük kuralıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi gereğince diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi kira sözleşmeleri ve bunlardan kaynaklanan tüm dava ve taleplerde dürüstlük kuralına uymak esastır. “Dürüst davranma” başlıklı söz konusu maddeye göre “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. (1) Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.(2)”
Görüldüğü üzere hukukumuzda bir hakkı elde edebilmek ve borçları yerine getirebilmek için dürüstlük kurallarına uymak şarttır. Taraflardan herhangi birinin dürüstlük kuralına aykırı hareketlerde bulunması yahut iddialar öne sürmesi söz konusu olursa bu hareketlerle elde etmeye çalıştığı her ne ise kendisine kazandırılmaz. Hukuk düzeni bu gayeyi korumaz.
Kanunda yazan hakkaniyet kurallarına bakılacak olursa kiralananın durumunu görmek mümkündür. Kira sözleşmesine konu olan taşınır taşınmaz malın yıllar içerisindeki durumu önemlidir. Sadece kendisinin değil, var olduğu muhitin, teknolojik gelişmelerinin, kiralayana sağladığı yarardaki gelişmelerin de dikkate alınması gerekir.
Unutmamak gerekir ki kira uyarlama davalarının temelinde “taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum” yatar. Bu durum borçludan kaynaklanmadığı gibi kiraya verenin de kusuruyla ortaya çıkmamıştır. Örneğin COVID-19 pandemisi döneminde binlerce işyeri yasaklar sebebiyle iş göremez olmuş, nice işçi işten çıkarılmıştır. Bu karşılıklı mağduriyetler tüm çalışma ve ekonomi dengesini bozmuştur. Hal böyleyken ev sahipleri kiracılarından kiralarını alamazken kiracılar da işlerini kaybetmeleri sebebiyle kira ödeyemez olmuştur. COVID-19 pandemisi ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.
Hakeza 2016 yılında başkent Ankara’nın göbeğinde Güvenpark’ta gerçekleştirilen bombalı saldırı sonrasında etraftaki işyerleri boşaltılmış, bir sürü iş yeri çalışamaz olmuştur. Bu çatılı işyerleri bakımından da aynı hükümler geçerlidir.
Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilir.
- BU KONUDAKİ YARGITAY KARARLARI NELERDİR?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5251 esas, 2018/1119 tarih sayılı 07.11.2018 karar tarihli kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir:
“Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK m. 2/1, 4) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi Türk Medeni Kanunu’nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 30.09.1993 tarihli, 1993/4929 E. ve 1993/15334 K. sayılı kararında, “Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.” şeklinde ifade edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.07.2010 tarihli, 2010/10144 E. ve 2010/12727 K. sayılı kararında, “18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, mahallinde yeniden keşif yapılarak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”