Webmail Giriş
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA APARTMAN YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUĞU
İnsanoğlunun barınma ihtiyacı, bugün konutların bir araya gelmesi,büyük şehirlerde nüfusunun artması yerleşim alanlarının azalması sebebiyle daha dar alanlarda daha çok kişiyi bir araya getirmek amacıyla apartman ve siteler oluşmaya başlamıştır.Haliyle toplu yaşam biçimi bizlere bir yönetici belirlemeyi zorunlu kılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre“Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir” denilmektedir. Buna göre ister istemez biz yönetici seçme ya da seçilme hususunda her zaman iç içe olduğumuz bir konudur.Yöneticinin sorumluluklarını ve yükümlülüklerini anlamak için ilk önce yönetici kimdir onu tanımalıyız.
Yönetici Kimdir ?
Yönetici ana taşınmazın yönetimini sağlayan sürekliliği olan bir yönetim organıdır. Genel olarak apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular. Ana taşınmazı idare eder ve kat malikleri birliğini temsil eder.
Yönetici Nasıl Atanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34 ile yapılan düzenleme şöyledir: “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yöneticiatanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir……”
Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilmektedir. Rızası alınmadan yönetici olan kişi ise, bunu kabul etmeye mecbur değildir.
Yöneticinin Görevleri Nelerdir?
- Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
- Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
- İşletme Projesinin Yapılması
1)Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
Genel olarak Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, ana taşınmazı idare ve kat malikleri birliğini temsil eder.Yöneticinin görevleri ise Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde 12 fıkra halinde sayılmıştır. Kat mülkiyeti Kanunu 35. maddesine göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir ve yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür;
1- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
2- Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı veonarımı için gereken tedbirlerin alınması;
3- Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
4- Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
5- Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
6- Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
7- Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
8- Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
9- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
10- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması;
11- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması;
12- Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Genel olarak ana taşınmazın genel yönetimini yürüten yönetici, bu genel yönetimle ilgili kat malikleri birliğini temsil yetkisine sahiptir. Yönetici genel yönetimle ilgili olarak ödemeleri kabul eder, genel yönetimle ilgili üçüncü kişilere karşı yüklenilmiş borçları ifa eder.
Örnek olarak ısınma ihtiyacı için yakıt sağlayan firmaya, yakıt borcunu veya genel elektrik veya su masraflarını öder. Ortak alandaki kapı bozulduğu zaman takılması için tamirci ile sözleşme yapabilir.
2) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla karar defterine yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle yönetime ait diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır.
Yöneticinin, söz konusu karar defterini, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içerisinde kapattırması gerekmektedir. Tüm bu görevleri yerine getirmeyen yönetici hakkında ise Kat Mülkiyeti Kanunun madde 36’nın 33.maddenin son fıkrasına idarî para cezası verilir.
- İşletme Projesinin Yapılması
Yönetici atanır atanmaz, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa kanunun ifadesiyle gecikmeksizin bir işletme projesi yaparak, kat maliklerine sunmaya mecburdur.
Yöneticinin Hakları
Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki uyarınca yönetici, vekilin haiz olduğu haklara sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu 40. maddesinde bunu açıkça belirtmektedir .Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen yerine getirmezlerse, yönetici kendine ait sözleşmeyi feshedip, yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararının tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU
Yöneticinin sorumluluğunu düzenleyen kenar başlığı “Sorumluluğu” olan Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38 ile yapılan düzenleme şöyledir:“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”Bu madde hükmüne göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Borçlar Kanunu’nun vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri, yönetici- kat maliki ilişkisinde de geçerlidir.
Yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu ise haksız fiil esaslarına tabidir.
- Apartman Yöneticisinin Sözleşmeden Kaynaklanan Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin sorumluluğunu açıkça düzenlemiştir. Buna göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olacaktır. Borçlar Kanunu’nun vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri, kat maliki ile yönetici arasındaki ilişkide de geçerli olacaktır. Böylece yollama yapılan Borçlar kanununun 506. Maddesinin 2. ve 3. fıkrasına göre; “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır” denilmektedir.
Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, kanunla ve yönetim planı ile üstlendiği görevler ile sınırlıdır. Görevini bu çerçevede kendisinden beklenen özen ile yerine getiren yönetici, yaptığı görevden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Ancak yöneticinin, görevini yerine getirirken kasten veya ihmal yoluyla gerçekleştirdiği zararlardan kişisel sorumluluğu bulunmaktadır.
Vekalet Sözleşmesi
Yöneticinin sorumluluklarını ve yükümlülüklerini öğrenmek için yönetici ve kat malikleri arasındaki akideyi bilirsek sorumlulukların niteliklerini öğrenmemiz daha kolay olacaktır.
Vekâlet, Borçlar Kanunu’nda özel hükümler arasında düzenlenmiş olan sözleşme türüdür. Vekâlet iş görme borcu doğuran isimli sözleşmelerdendir.Türk Borçlar Kanunu’nun 502/I hükmüne göre; Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlenmiş olduğu sözleşmedir. Yani, vekâlet sözleşmesi, vekile vekâlet veren menfaatine ve iradesine uygun olarak bir iş görme veya işlem yapma borcu yükleyen sözleşmedir.
Vekalet Sözleşmesinin Unsurları
- Bir İşin Görülmesi veya Bir İşlemin Yapılması: Vekil, sonuca ulaşmak için iş görme edimini yapma borcunu üstlenmiştir. Fakat vekil gerekli özeni göstermesine karşılık sonuç gerçekleşmez ise bu sonuca müvekkil katlanmaktadır.
(2) İşin Başkası Çıkarına ve İradesine Uygun Yapılması:İşin veya hizmetin başkasının menfaatine yapılması vekâlet sözleşmesinin
önemli bir özelliğidir . Vekilin görmüş olduğu işi vekâlet verenin çıkarı
doğrultusunda ve onun iradesine uygun olarak yapması gerekmektedir. Örneğin; Apartman yöneticisi diğer kat malikleri adına vekil
gibi hareket ederken, kendisi de kat maliki olduğu için bu hareketi aynı zamanda onun çıkarına da olacaktır. Yine apartman dışarıdan bir üçüncü kişi
ya da profesyonel apartman yöneticisi şirketi olması durumunda da yapmış olduğu mali açıdan da para kazanmak gibi bir çıkarı olacaktır.
(3) Vekilin Edim Sonucundan Değil, Edimin Özenle Görülmesinden
Sorumlu Olması ve Vekilin Bağımsız Olması:Vekil, edimin sonucundan değil sadece edimini özenle yerine getirmekten soruludur.Vekilin görevi iş görmedir.Örneğin, apartman yöneticisi özen ve titizlikle, apartman gelir giderini hazırlayıp giderin gelirinden fazla çıkması gibi mali sorumluluk apartman yöneticisine ait değildir.
(4) Ücretin Zorunlu Unsur Olmadığı:Ücret, vekâlet sözleşmesinin zorunlu bir unsuru değildir. Ancak sözleşme ile ücret verileceği kararlaştırılmışsa veya ücret ödeneceği hususu şeklinde bir gelenek varsa vekâlet ücreti söz konusudur.
(5) Anlaşma:Vekâlet sözleşmesinde vekil ve vekâlet veren karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle, vekilin vekalet veren adına bir işi görmesi konusunda karşılıklı iradeleri ile anlaşmaları gerekmektedir.
Vekalet Sözleşmesi Gereğince Tarafların Borçları
Vekilin Borçları:
- Vekilin Sadakat Borcu : Vekilin sadakat borcu, vekâletin ifası sırasında veya sona erdikten sonra,kendisine karşı duyulan güvene uygun olarak vekâlet verenin menfaatlerini sözleşme ile amaçlanan çerçeve dâhilinde koruması ve kendi menfaatini vekalet verenin menfaatine tabi kılması gerekmektedir.
- Vekilin İşi Özenle Yapma Borcu: Bu durumda vekilin göstereceği özen için, mesleki kurallar göz önüne alındığında, mesleğinde gerekli ortalama zihni, bedeni ve manevi yeteneklere sahip ve kaçınılabilen hayatı işlemeyen insan modeli esas olarak alınır. Özen borcunun gereği gibi yerine getirilmediğini vekâlet verenin ispatlaması gerekmektedir. Vekâlet veren sonucun istemediği gibi olması halinde bu durum vekilin özen borcunun ihlali olarak nitelendirilemez .Vekilin işi özenle görme borcu, vekalet ile amaçlanan işi görürken hayat deneyimlerine ve işlerin normal akışına göre gerekli davranışlarda bulunması,basiretli bir şekilde davranmasını ifade eder.
- Müvekkilin İradesine, Özellikle Talimatına Uygun Davranma Borcu :Konusu hukuka ve ahlaka aykırı olan işi ise, bu yöndeki talimatlar açık da olsa vekil bu talimatları reddetme hakkına sahiptir. Fakat konusu hukuka ve ahlaka aykırı olmayan, açık talimatı yerine getirmemesi halinde doğan zararı karşılamak zorundadır. Müvekkilin vermiş olduğu yanlış talimatlara karşı da vekil, sadakat ve özen borcu gereğince müvekkilini uyarmalıdır.
- Vekilin Sır Saklama Yükümlülüğü :Gizli tutulmasında vekâlet verenin menfaati olan ve açılanması durumunda ise maddi veya manevi bir zararın olması tehlikesi ya da başkalarınca kınanması gibi sonuçların doğurması durumunda vekilin vekâlet verenin sırlarını saklaması gerekmektedir. Vekil bu yükümlülüğüne uymaz ise, sorumlu tutulabilecektir. Her ne kadar vekilin sır saklama yükümlülüğü bulunsa dahi, vekâlet verenin sırrını açıklamasında açıkça rızası bulunması hallerinde vekil açıklamakta yetkili olacaktır. Yine vekâletin icrası ya da vekâlet verenin haklı menfaatleri sırrın açıklanmasını zorunlu kılabilecektir.
- Vekilin İşi Kendisi Yapma (Şahsen İfa) Borcu: Vekâlet sözleşmesindeki güven ilişkisi çok önemlidir. Bunun sonucunda da vekil kural olarak kendisine verilen bu işi bizzat yerine getirmelidir. Fakat vekile,vekâlet veren tarafında yetki verildiği veya durumun zorunlu kılması ya da teamül gereği vekil, işi başkasına yaptırabilecektir.Vekil tarafından işin başkasına yaptırılması halinde ise, Borçlar Kanunu 507.Maddesi uygulanacaktır56. Buna göre; “Vekil, yetkisi dışına çıkarak işi başkasına gördürdüğünde, onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur. Vekil başkasına vekalet vermeye yetkili ise, sadece seçmede ve talimat vermede gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Vekalet veren, her iki durumda da vekilin kendi yerine koyduğu kişiye karşı sahip olduğu hakları, doğrudan doğruya o kişiye karşı ileri sürebilir.”
- Vekilin Hesap Verme Borcu: Borçlar Kanunu 508. Maddesine göre, “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekaletle ilişkili olarak aldıklarını vekalet verene vermekle yükümlüdür. Vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.” Vekilin bu hesap verme borcu, onun başkasına ait bir işi görmesinin sonucudur. Vekâlet verenin, işe başlanıp başlanmadığını, işin nasıl yürütüldüğünü ve sonuçlandırıldığını bilmesi gerekir. Hesap verme borcu, geniş anlamıyla, genel bir bilgi verme yükümlüğüdür.
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanununun 39. Maddesinde düzenlenmiştir.“Vekil gibi” sorunlu olan yöneticinin hesap verme borcu yapmayı üstlendiği işin sonucudur. Her vekil, müvekkiline uygun zamanlarda hesap vermekle yükümlüdür. O kadar ki, vekalet ilişkisi “güven ilişkisi” olduğundan, vekillik veren(müvekkil), bu güvenin yerinde kullanılıp kullanılmadığını anlamak için“zamansız” olarak hesap sorabilmektedir. Bu nedenle Borçlar Kanunu madde 508’de “vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermekle” yükümlü tutulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 39’ da ise bu kadar ileri gidilmemiştir. Burada yöneticinin hesap verme zamanı bir takvime bağlanmıştır.Kat Mülkiyeti Kanunu madde 39 un 1. Fıkrasına göre; “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilengelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.”denilmektedir. Fakat maddenin ikinci fıkrasında, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine, vekilin “zamansız” olarak da hesap verme mecburiyetinde kalacağı hükme bağlanmıştır.
- Apartman Yöneticisinin Haksız Fiilden Kaynaklanan Sorumluluğu
- Kusura Dayanan Sorumluluk
Doğrudan doğruya kanundan doğan borç ilişkilerinin en önemlisi “Haksız fiilden doğan borç ilişkileri” dir. Haksız fiili düzenleyen kurallar “Sorumluluk hukuku” nu oluşturur. Bu sebeple, geniş anlamda haksız fiil kavramı hem kusur sorumluluğunu hem de kusursuz sorumluluğu içerir..
Kusur sorumluluğu, bir kimsenin hukuka aykırı ve kusurlu bir davranışla sözleşme dışında diğer bir kimseye vermiş olduğu zararın giderilmesini düzenleyen sorumluluk türüdür. Burada kusur sorumluluğun kurucu unsuru olduğu için, bu tür sorumluluğa “kusur sorumluluğu” denilmektedir.
Kusur sorumluluğu Borçlar Kanunu 49. maddesinde düzenlenmiştir. Haksız fiilin kurucu unsurları ise, fiil, hukuka aykırılık, zarar, illiyet bağı ve kusurdur.Bu unsurlara kısaca değinecek olursak:
(1) Fiil (Eylem) : Haksız fiil nedeniyle bir borcun doğması için, öncelikle bir fiilin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Fiil, bir insan davranışıdır.
(2) Hukuka Aykırılık:Sorumluluğun doğabilmesi için fiil, hukuka aykırı olmalıdır.
(3) Zarar:Zarar, bir eksilmeyi ifade etmektedir. Haksız fiilin borç doğurmasının sebebi,doğan zararı giderme yükümlülüğündendir.
(4) İlliyet Bağı: Haksız fiilin bir diğer unsuru ise illiyet bağıdır. İlliyet bağı, sebep-sonuç ilişkisi demektir.
(5) Kusur: Kusur, bir kimsenin hukuk düzeni tarafından uygun bulunmayan davranış biçimidir.
Borçlar Hukukunda sorumluluk ve haksız fiilin varlığı bakımından kusurun türü ve derecesi önemli değildir. Bu durum Ceza Hukukundaki sorumluluk ile Borçlar Hukuku sorumluluğu arasındaki önemli farklardan biridir. Haksız fiil sorumluluğu için kusurun kast ya da ihmal türü önemli değildir. Fakat haksız fiil sorumluluğunda kusurun derecesi sorumluluğun kapsamı bakımından önemlidir.Ayrıca sorumluluğun kapsamının tayini bakımından ve sorumsuzluk anlaşmaları bakımından önem taşımaktadır.
- Kusursuz Sorumluluk Halleri
(1) Genel Olarak Kusursuz Sorumluluk Halleri: Borçlar Kanunu 66. maddesindeki “adam çalıştıranın sorumluluğu” ile 67.maddesinde ki “hayvan bulunduranın sorumluluğu” objektif özen yükümlülüğünün ihlali esasına dayanan kusursuz sorumluluk halleridir.Bunun karşılığında, Borçlar Kanunu 69’da bulunan bina veya diğer yapı malikinin sorumluluğunda, malik özen yükümlülüğünü yerine getirmediği için değil, bina veya yapıdan üst düzeyde yararlanan olduğu için, binanın veya yapının yapılış bozukluğundan veya bakım noksanlığından doğan zarardan sorumlu tutulmuştur.
Apartman Yöneticisinin Tabi Olabileceği Kusursuz Sorumluluk Halleri
(1) Adam Çalıştıranın Sorumluluğu
Adam çalıştıranın sorumluluğu, kusursuz sorumluluk türlerinden özen sorumluluğudur. Adam çalıştıranın sorumluluğu, başkasının fiilinden doğan bir sorumluluk halidir.
Borçlar Kanunu madde 66 fıkra 1’e göre “Adam çalıştıran, çalışanın,kendisine verilen işin yapılması sırasında başkalarına verdiği zararı gidermekle yükümlüdür”. Kanun koyucu bu hükümle, bir işin görülmesinde başkalarını çalıştıranların, işin görülmesi sırasında üçüncü kişilere verilen zararlardan kusurları bulunmasa bile sorumlu olmalarını öngörmüştür. Böyle bir ağır sorumluluk getirerek, adam çalıştıranların, işi gördüreceği kişileri seçmede, denetleme ve yönlendirmede, uyarıda daha dikkatli ve özenli olmalarını sağlamış olacaktır.
Haksız fiil sorumluluğunun genel koşulları dışında Borçlar Kanunu’nun 66. maddesi gereğince sorumluluktan söz edebilmek için aşağıdaki özel koşulların da bulunması gerekir.
– Adam çalıştırma (istihdam) ilişkisinin bulunması,
– Zararın bir üçüncü kişiye verilmesi,
– Zararın işin görülmesi sırasında ve işle ilgili olarak verilmiş bulunması,
– Adam çalıştıranın kurtuluş kanıtı getirememiş olması97sorumluluğu söz konusu olabilecektir.
Apartman yöneticisinin kat malikleri kurulu tarafından yönetici seçilmesi ile kat malikleri ile yönetici arasında bir sözleşme ilişkisi kurulacaktır. Bu nedenle apartman yöneticisinin kat maliklerine olan borcu neticesinde borcunu ifa yardımcısı kullanmak suretiyle yerine getirdiği sırada istihdam ettiği kişinin kat maliklerine vermiş olduğu zararda Borçlar Kanunu madde 116’nın uygulanması gerekmekte iken; buna karşılık apartman yöneticisinin adam çalıştıran sıfatıyla istihdam ettiği kişinin üçüncü kişilere vermiş olduğu zararlarda ise Borçlar Kanunu madde 66’nın uygulanması gerekmektedir.
Borçlar Kanunu’nun 116. Maddesindeki duruma örnek vermek gerekirse,yönetici, kat malikleri kurulunun kendisine verdiği yetkiye dayanarak, görevini ifa ederken örneğin apartman temizlikçisini apartmanın işlerini görmesi için istihdam etmektedir. Kapıcının kat maliklerinden birinin kapısının önündeki ayakkabılarını çalması üzerine kapıcının kat malikine vermiş olduğu zarardan dolayı Borçlar Kanunu madde 116’ya göre sorumlu olacaktır. Apartman yöneticisi burada kat malikleri ile Borçlar Kanunu 116. Maddenin ikinci fıkrasına göre bir anlaşma yaparak yardımcı kişi olan kapıcının fiillerinden doğan sorumluluğunu kısmen veya tamamen kaldırabilecektir.
Borçlar Kanunu’nun 66. maddesindeki örneğimizde ise, apartman yöneticisi,apartmanın dış kapısındaki camın takılması için bir camcı istihdam etmiştir. Burada kiremitleri düzenleyen tamirci,kiremitleri yoldan geçen üçüncü bir şahsın üstüne düşürerek yaralanmasına sebebiyet vermesi halinde ise yönetici istihdam etmiş olduğu kiremitçiden aldığı hizmet sebebiyle üçüncü kişiye vermiş oldukları zarardan dolayı Borçlar Kanunu 66’ya göre sorumlu olacaktır. Burada apartman yöneticisi üçüncü kişilere karşı olan sorumluluğunu, kiremit seçmede, çalışmasında talimat vermede ve çalışması sırasında gözetim ve denetimde gerekli dikkat ve özeni gösterdiği ispat ederse sorumluluktan kurtulacaktır. Yine burada, apartman yöneticisi apartmanın çalışma düzeninin bu zararın doğmasını önleyecek yeterlilikte ve nitelikte olduğunu ispat etmesi halinde de sorumluluktan kurtulacaktır.
HAKSIZ FİİLİN HÜKÜM VE SONUÇLARI
(1) Maddi Zararın Tazmini
(2) Manevi Zararın Tazmini
(3) Sebeplerin Yarışması Halinde Sorumluluk
(4) Aynı Zarardan Birden Fazla Kişinin Sorumluluğu
(5) Zamanaşımı
Maddi Zararın Tazmini
Tazminat, haksız fiil sonucunda mağdurun uğramış olduğu maddi veya manevi zararın fail tarafından giderilmesidir. Borçlar Kanununun 50. maddesi, tazminatın miktarını ve kapsamını belirler. Buna göre hâkim, tazminatın aynen tazmin veya nakden tazminine karar verebilecektir. Borçlar kanunu 52. Maddesine göre ise, hâkim, mağdurun zarara razı olduğu veya zararın doğmasında onun da kusurunun bulunduğu durumlarda, tazminat miktarını indirebileceği gibi tazminatı tamamen de kaldırabilir.
Haksız fiil sonucunda haksız fiile maruz kalan kimse şu davaları açabilir:
– Önleme davası,
– Men davası,
– Tespit davası,
– Tazminat davası
Zarar görenin bedensel bütünlüğü ihlal edilmiş ise şunları talep edebilir:
– Haksız fiil nedeniyle yapılan masraflar,
– Kazanç kaybı,
– Ekonomik geleceğin sarsılması hususları değerlendirilerek tazminat miktarı belirlenir. Ayrıca bedensel zararın kapsamı, karar verme sırasında tam olarak belirlenemiyorsa hâkim kararın kesinleşmesinden başlayarak iki yıl içinde, tazminat hükmünü değiştirme yetkisini saklı tutabilecektir.
(2) Manevi Zararın Tazmini
Manevi zarar, haksız fiil sonucunda kişinin şahıs varlığındaki kayıplarını ifade eder. Bu durumda kişinin haksız fiil ya da sözleşmeye aykırı davranış sonucu acı, ızdırap ve üzüntüden kaynaklanan bir zararı söz konusudur.Kusura dayalı haksız fiil sorumluluklarında olduğu kadar, kusursuz sorumluluk halinde de manevi tazminata hükmedilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 56. maddesinin, genel bir sorumluluk kuralı oluşturmadığı, sadece sorumluluğun şartlarının gerçekleşmesi halinde, cismani zarara uğramış olana veya ölen kimsenin ailesine manevi tazminat verilmesini düzenlediği görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 58. maddesinin ise kişilik hakları zarar gören kişilerin isteyebileceği manevi zarar ile ilgili genel bir hüküm niteliğinde olduğu görülmektedir.
(3) Sebeplerin Yarışması Halinde Sorumluluk
Borçlar Kanunu’nun 60. maddesinde sebeplerin yarışmasını düzenlemiştir.Buna göre; “Bir kişinin sorumluluğu, birden çok sebebe dayandırılabiliyorsa hâkim,zarar gören aksini istemiş olmadıkça veya kanunda aksi öngörülmedikçe, zarar görene en iyi giderim imkânı sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verir” denilmektedir. Bir şahıs, aynı olaydan dolayı haksız fiil ile birlikte sözleşme, sebepsiz zenginleşme veya kusursuz sorumluluk gibi başka sebeplerden dolayı da sorumlu tutulabiliyorsa sorumluluk sebeplerinin yarışmasından söz edilecektir. Bu durumda kanunda aksi öngörülmemiş veya zarar görenin farklı bir talebi yoksa zarar görene en iyi tazminat imkânı sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verilecektir.
Neticede apartman yöneticiliği hususuna baktığımızda; apartman yöneticisinin sorumluluğu, Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu vekil gibidir. Bu sebeple yöneticinin sözleşmeden doğan sorumluluğunun vekâlet ilişkisindeki vekil sorumluluğu olduğunu söyleyebiliriz.
Yönetici, görevini yerine getirirken kendisinden beklenen özen ile yerine getirirse, yaptığı görevden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulmaz.Ancak yönetici, görevini yerine getirirken kasten veya ihmal yoluyla gerçekleştirdiği zararlardan kişisel sorumludur.
Apartman yöneticisinin kat maliklerine karşı sorumluluğunun vekil gibi olduğu hususu kanunla açık olarak düzenlenmiş olmasına karşı, apartman yöneticisinin üçüncü kişilere karşı olan sorumluluğu hakkında ise herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda ise apartman yöneticisinin üçüncü kişilere karşı sorumluğun da genel hükümlere gidilerek, haksız fiil hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Apartman yöneticisinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğunda kusur sorumluluğuna gidilebilecektir. Bunun yanında da gerekli şartlar oluştuğunda ise Borçlar Kanununu ve Medeni Kanunda özel olarak düzenlenmiş bulunan kusursuz sorumluluk türlerine gidilebilir.